미국 집보험 커버리지 홍수는 불포함 – 홍수 보험을 따로 들어야 한다.

미국에서 집을 살때 보험을 무조건 들어야 하나요? 또 이건 포함 되나요 저건 않되나요? 손님들께서 많이 질문 하신다. 그중에 홍수는 집보험에 (homeowners insurance) 포함이 않된다는걸 대부분 모르신다. 내가 현찰 주고 산 집이라면 내꺼니까 보험을 사던 말던 내맘이지만 융자로 집을 사는 거라면 융자금을 다 갚을때 까지는 집보험을 무조건 들어야 한다. 홍수 보험도 융자 회사에서 requirement 이면 무조건 사야 한다.

 

최근 몇년간 집 보험료는 매년 올라서 올해는 작년보다 20% 이상 올랐다고 하는데 팬더믹으로 물가가 오른것도 있고 미국에 자연 재해가 많다 보니 집 보험료가 계속 오르고 있다. 텍사스에서는 특히 2021년 2월 Winter Strom Uri 때문에 휴스턴 전역이 꽁꽁 얼었고 많은 집들의 파이프가 터져서 보험 클레임이 많았기 때문에 보험료가 올랐다. 집보험 클레임 중에 가장 많은 부분이 wind & hail, fire & lightning, water & freezing damage 다. 이 중 water damage 는 서두에서 말씀 드린데로 홍수는 일반 집보험에 포함이 않되기 때문에 보험을 따로 들어야 하고 좀더 이해를 돕기 위해 설명 드리려고 합니다.

 

집이 물바다가 됬어. 왜? 윗층 화장실 욕조 물 틀어 놓은걸 깜박해서. 또는 지붕에서 빗물이 밤새 떨어져서 집안 전체 홍수가 났다고 표현 하는데, 이런 것들은 일반 집보험 water damage 에 해당 되고, 보험 회사에서 바라 보는 홍수는 이런 것이 아니고 밖에 집 주변에 또는 동네에 비가 오던 눈이 녹아 호수가 넘치던 물의 수위가 높아져서 집안으로 물이 넘쳐 들어 오는걸 홍수로 본다. 즉 결과는 water 에 의한 damage 인데 원인이 뭔지가 중요하다. 홍수로 인한 water damage 는 홍수 보험이 따로 있어야만 혜택을 받을수 있고 다른 water damage 는 일반 집보험이 적용 되는데, 이것 또한 모든 water damage 를 다 커버 해주는 보험인지 아니면 몇가지만 커버 되는 보험인지에 따라 보험료가 다르고 보험 혜택이 달라진다. 아래에서 좀더 설명 드리겠지만 세상에 모든 문제를 다 커버 해주는 보험은 없기에 너무 걱정 해서 이것저것 추가 하면 보험료가 올라 가기 때문에 적절하고 현명하게 선택해야 합니다. 그러기 위해서는 반드시 로컬 전문 보험 에이전트와 상담을 해서 보험을 선택하시길 추천 드립니다.      

 

이렇게 집보험 따로 홍수 보험도 따로 들어야 한다면 home owner 에게 너무 큰 부담이 되는데, 다행인 점은 미국 재난 관리청 FEMA (Federal Emergency Management Agency) 산하 FIMA (Federal Insurance & Mitigation Administration) 에서 관리 하는 홍수 보험이 (National Flood Insurance Program) 있기 때문에 보험료가 낮고 내 집이 홍수 지역에 있다고 해도 누구나 홍수 보험을 들수 있다. 하지만 단점은 피해 최대 보상금이 building coverage 는 $25 만까지, 개인 possession coverage 는 $10 만까지 limit 되어 있다는 거다. 그리고 미국 정부도 재정 악화로 인해 NFIP 홍수 보험 프로그램을 얼마나 더 끌고 갈수 있을지 알수 없다. 만약 NFIP 프로그램이 종료 된다면 FEMA 에서 주는 disaster relief (assistance fund) 정부 재난 지원금 (복구를 위한 보조금 - 보통 아주 낮은 이자율로 빌려 주는 융자) 을 기대해 봐야 하는데 이 경우에는 조건이 까다롭고 미국 대통령이 재난 선포를 해야만 받을 수 있다. 그래서 프로그램이 없어 지거나 만약 기존의 NFIP 홍수 보험 커버리지로는 내 재산의 가치에 비해 부족 하다면 일반 보험 회사의 다른 보험을 들어야 하는데, 단점은 보험료가 높고 언제든 보험이 reject 될수 있고 위험 등급에 따라 보험 가입 자체를 거부 할수도 있다.

 

보험이 있다고 해서 maximum 보상금을 받는 거는 아니다. 예를 들어 백만불짜리 그림을 소장 하고 있었다고 해도 10만 불까지 보상 해준다는게 아니고 아이템마다 max 로 정해진 보상금이 따로 있고 (그림의 경우는 $2,500) depreciation 을 계산해서 actual cash value 로 보상해 준다. Building 에 대한 커버리지가 25 만불 이라고 다 보상해 주는게 아니고 수영장이나 멋진 patio 가 홍수로 망가져도 커버 되지 않는다. 홍수뒤 재빨리 카펫이나 벽을 뜯어 내서 곰팡이를 방지 할수도 있었는데 그냥 보험이 해결해 주겠지 하고 기다리다간 mold damage 는 커버 되지 않기도 한다. 홍수 보험으로도 커버 되지 않는 항목은 재난 기간 동안 들어가는 생활비 & 렌트비 – 내가 살고 있는 집과 차고가 아닌 다른 구조물 피해 – landscaping (tress & plants) – 정화조 – walks – decks – fences – hot tubs – 세입자 집이 망가져서 못 받는 렌트비 – 홍수로 인정 되지 않는 다른 water damage – 관리 소홀로 인한 damage 또는 일부러 망가트린 것 등이 있다.

 

그럼 원인과 문제가 무엇이고 얼마를 보상해 주는지는 어떻게 아나? 보험 회사에서 나오는 adjuster 가 판단하고 결정 한다.   

 

National Flood Insurance Program (NFIP) 홍수 보험을 가입 하기 앞서 먼저 내 집이 홍수 지역에 있는지부터 확인 하는게 필요하다. 얼마나 risk 가 높고 (Special Flood Hazard Areas: Zone A or V) 낮은지에 따라 (Low-to-Moderate-Risk : Zone B, C, or X) 보험료가 결정 되고 위험 등급에 따라 50% 이상 보험료 차이가 나기 때문이다.

 

https://msc.fema.gov/portal/home

 

FEMA 웹사이트에서 내 집 주소를 입력 하면 홍수 위험을 확인 할수 있다. 그런데 홍수 보험 클레임 중에 20% 이상이 홍수 위험이 높지 않은 지역에서 일어나기 때문에, 내 집이 홍수 지역이 아니라고 해도 안전을 위해서는 홍수 보험을 드는게 좋다. 10년 전에는 홍수 지역이 아니였어도 지금은 홍수 위험이 있는 지역으로 분류 될수 있는데 그 이유는 FEMA 에서 flood map 을 5년마다 업데이트 하기 때문이다.

 

FIMA 의 NFIP 홍수 보험은 언제든 살수 있나요?  

언제든 살수 있지만 예외도 있다. 허리케인이 오고 있으니까 빨리 가입 하려고 해도 당장 가입 할수는 없고 허리케인이 지나고 난 뒤에 가입 할수 있다. 그리고 집 거래를 할 때가 아니라면 신청후 30일간 기다려야 한다. 그러나 집을 살때 보험을 산다면 30-day waiting period 없이 가입 할수 있고 Seller 가 기존에 가지고 있는 보험을 transfer 해 줄수도 있다. NFIP 홍수 보험을 더 자세히 알고 싶으시면 아래의 웹사이트를 참고 하시고 보험 가입은 로컬 전문 보험 에이전트를 통해서 하시면 됩니다.

 

https://www.floodsmart.gov/

 

위에서 짧게 언급 한데로 아…! 이것도 걱정 저것도 걱정이 되서 모든게 다 커버 되는 보험을 구입 하고 싶다면  all-risk (peril) policies  를 사야 겠지만 이게 전부 다 필요 한지는 생각해 봐야 한다. 왜냐하면 당연히 보험료가 높고 낸 돈 만큼 전부 다 커버 되는 것도 아니고 언제나 exclusions (특별 조항으로 제외 되는 것들) 이 있고 sub-limits (각 항목에 보상 한도액) 도 있기 때문이다. 그리고 지역마다 특색이 있어서 어디는 wind & hail damage 가 자주 있는 곳도 있고 어디는 wildfire 위험이 더 높은 곳도 있다. 이런 모든걸 다 걱정 하고 내가 밤새 리서치 해서 인터넷으로 보험을 구입 하기 보단 로컬 전문 보험 에이전트와 상담을 하고 내 집에 어떤 커버리지를 추가 하는게 좋은지 체크해 보고 다른 보험과도 비교해 보는걸 다시 한번 추천 드립니다.

 

집보험에 대해 알아 두면 좋을 만한 정보와 이야기를 글로 짧게 나눠 봤습니다. 그리고 집 보험 외에 Home Warranty 도 있으면 특히 first time home buyer 에게 많은 도움이 됩니다. Home appliances, 에어컨 히터 같은 systems, plumbing, electrical problems 같은 걸 고치는 비용을 도와 주는 일종의 보험인데요. 더 자세한 정보는 Home Warranty 글에서 알려 드리겠습니다. 그리고 내가 현재 집을 소유 한게 아니고 렌트로 살고 있다면 renter’s insurance 를 들어야 하는데 여기에 홍수는 포함 되지 않기 때문에 따로 contents only flood insurance 를 들수도 있습니다.

 

미국에서의 삶은 payment 갚는 삶 같기도 합니다. 30년 집 융자 페이먼트, 5년 자동차 페이먼트, 각종 보험 페이먼트, 크레딧 카드 페이먼트 등등등… 이민 생활 하시는데 좋은 정보를 얻어서 현명한 결정을 하시길 바라는 맘으로 글을 마칩니다.