Tax Exemption 은 세금 면제, 않내도 된다는 말이 아니라 사실 세금을 좀 깍아준다는 의미입니다. 미국 텍사스주에서는 (휴스턴 뿐만 아니라 텍사스 전체) 65세 이상의 senior, 장애인, 군인, 그리고 Homestead에게 주는 부동산 세금 혜택등이 있습니다. 그중에서 Homestead 는 이민 개척 시절에 이민자들이 정착할수 있도록 돕기위해 생긴 법이였는데, 현재에도 본인이 직접 거주하는 (또는 거주 하려고 하는) 집에 대해서 세금 감면 혜택을 주고, 특정 채권자에게 집을 뺏기지 않게 보호해주고, 그리고 계속 거주, 사용 할수 있는 권리를 주는 부동산 보호법이라고도 할수 있습니다.
1) 세금 감면 혜택: Property tax 계산법은 아주 복잡합니다. 그래서 간단하게 말하면 약 20% 정도의 감면 혜택을 받는다고 보시면 됩니다. 계산이 복잡하지만 조금 더 자세히 들여다 보면 Property tax 항목에서 school tax 가 차지하는 비중이 가장 큰데 school tax 계산할때 Home value (내가 산 가격이 아닌 county 정부에서 매년 감정하는 가격) 에서 $25,000 빼고, county tax 에서 집가격에 20% 를 빼고, 65세 이상의 senior 들과 장애인들에게는 at least $3,000 또는 추가 $10,000 을 빼고, (그러나 65세 이상이면서 장애인의 경우라도 $10,000 이상 받을수 없음), 그 외에도 local option 동네마다 사정에 따라 주는 혜택등을 정부 감정가에 at least $5,000또는 up to 20% 빼고 세금을 계산하게 됩니다. 그리고 군인으로 복무하다 다쳤서 일을 전혀 할수 없는 장애인이 될 경우에는 100% 면제 받습니다. 복잡하죠? 그러나 결론은 자기가 현재 살고 있는 집에 대해서 만큼은 세금 혜택을 받는다 입니다. 예) 집 2채 소유일 경우 현재 거주 하고 있는 집만 세금 혜택이 있고, 나머지 다른 한집은 세금 혜택이 없습니다. 꼭 당장 지금 집에 살고 있지 않더라도 내가 어느 집에 살건지를 증명할수 있으면 혜택을 받을수 있습니다.
2) 채권자로부터의 보호: 모든 채권자가 아닌 특정 채권자로부터 살고 있는 집을 뺏기지 않도록 (경매로 넘어가지 않도록) 보호해 줍니다. 집융자, 세금관련, 공사관련 등의 채권자는 제외입니다. 그러나 예를 들어 크래딧카드 빚이 많다고 카드회사가 살고 있는 집을 경매에 넘길수 없습니다.
3) 거주와 사용에 대한 권리: 본인, 배우자, 자식들 모두에게 권리가 있습니다. 집의 소유권이 넘었갔다고 하더라도 집에 계속 거주하고 사용할수 있는 권리를 유지할수 있는 보호법입니다. 예) 소유주였던 남편이 죽으면서 아내와 자식이 아닌 자기 형에게 집을 줬었도 생존한 아내와 자식이 집 주인이 아니더라도 그 집에서 계속 살수 있는 권리 입니다.
4) Homestead Cap (limitation on increase in home’s appraised value) 라는 혜택이 있습니다. Market value 실제 판매되는 가격과 전년 대비 10% 오른 감정가 플러스 혹 집이 리모델링이나 업그레이드 되어서 오른 가격 중에 낮은쪽으로 세금을 계산하게 됩니다. 쉽게 말하면 (물론 예외도 있지만) 부동산 붐이 일어나서 집값이 엄청 뛰어도 정부 감정가는 10% 이상 오르지 않는다 고 보시면 됩니다. 예) 2015년에 집을 사면 2016년 1월부터 homestead 를 적용받는데, cap 은 그 다음해인 2017년 1월부터 적용을 받게 됩니다. 집 감정 가격이 $100,000 이였는데, 2017년에 집값이 갑자기 올라서 $140,000 되더라도 세금은 둘중에 낮은 쪽인 10%만 오른 정부 감정가인 $110,000 에 기준해서 계산하게 됩니다. 그래서 매년 너무 크게 세금이 오르지 않게 혜택을 줍니다.
더 자세한 내용은 아래의 웹사이트를 참조 하시거나 전문 회계사/변호사와 상담하세요. 휴스턴 지역 Harris County 안의 집이면 아래의 웹사이트를 참조하세요. 신청 방법은 다양합니다. 스마트폰에 app 을 다운로드 해서, 혹은 아래의 웹사이트에서, 또는 집 구매후 신청서가 우편으로 옵니다. 신청할때 운전면허 카피가 필요한데요. 반드시 운전면허가 homestead 세금 혜택을 받을 집 주소로 되어 있어야만 합니다. 2021년까지는 집을 구입하고 그 다음해 1월 1일부터 4월 30일 안으로 신청해야 했는데 2022년부터는 집을 구입하고 바로 언제든 신청이 가능합니다. 또한 세금 혜택을 받으면서 매년 1월에 주의할것은 County office 에서 계속 세금 혜택 받는 집에서 살고 있는지 묻는 포스트 카드가 옵니다. 뭔가 바뀐게 없다면 자동적으로 renew 되지만, 만약 이 포스트카드가 delivery 되지 않고 돌아간다면 그 집에 않살고 있는걸로 간주하고 세금 혜택이 cancel 됩니다.
https://www.hctax.net/Property/TaxBreaks
http://hcad.org/hcad-help/texas-first-time-property-owner/exemptions/property-tax-exemptions-for-homeowners/
***이 글은 세금과 부동산법에 관한 advice 가 아닙니다. 세금과 부동산법에 관해서는 전문 회계사/변호사와 상담하세요.***