미국 텍사스 휴스턴 집값 예상 – 떨어질까요? 더 오를까요? 앞으로 어떻게 될까요?

어떤 물건에 대한 값을 정하는건 우리가 잘 알고 있듯이 수요와 공급 원리를 따릅니다. 그래서 당분간 집값이 떨어질 일은 별로 없다고 할수 있을거 같은데요. 왜냐하면 팬더믹이 아직 진행중이고 그래서 더이상 출퇴근 하지 않고 집에서 일하는 사람들이 많고, 러시아/우크라이나 전쟁, 그리고 인플레이션, 거기에 물류 대란까지 겹쳐 있어서 새 집 공급이 현저히 부족한 상황이라서 집값이 떨어질 확률은 높지 않아 보입니다. 그런데도 많은 손님들께서 금리가 올라가서 융자 이자율이 올라갔으니 집 사는 사람들이 줄어 들어서 집값이 떨어지지 않느냐고 묻습니다. 그리고 올해 2월까지는 사람들이 이자율 오르기전에 집을 사겠다고 정말 그 어느때보다도 더 박터지게 경쟁을 하다 3월부터는 집 구매를 포기하거나 보류 하시는 손님들이 많이 계신것도 사실입니다. 실예로 first-time home buyer 가 작년 대비 약 3% 가량 감소 했고 제작년 대비로는 약 6% 정도 감소했습니다. 그래서 수요가 좀 줄었다고 볼수 있는데, 문제는 공급에 있습니다. 아무리 수요가 줄었다고 해도 시장에 집이 없기 때문에 가격이 떨어지지 않고 있는건데요. 자동차 시장도 비슷한 상황입니다. 새차가 없으니 중고차 가격이 오르는데 시장에 차가 많지 않다보니 자동차 가격이 계속 내리지 않고 있는거와 비슷합니다. 미래 일은 아무도 알수 없지만, 집값이 크게 들썩이며 떨어지는데는 몇가지 이유가 있습니다.

 

첫번째는 수요과 공급의 불균형입니다. 수요는 많지 않은데 과잉 공급으로 집들이 않팔리고 시장에 너무 많이 있다면 집값은 떨어집니다. 그러나 최근 2년 넘게 팬더믹 기간 동안에는 완전 반대의 상황이고 집에서 일하라고 하니 집 수요가 더 늘어났었죠. 집을 지으려고 해도 일 할 사람이 모자라고 자재도 없는 상황이라서 앞으로 집 공급이 원할하게 될려면 위에서 거론한 전 세계적인 상황이 좀 풀리고도 수개월이 지나야 가능하지 않을까 생각되어 집니다. 집이 하루 이틀만에 지어지는것도 아니니까요.

 

두번째는 2008년에 터졌던 리먼 사태같은 사회적으로 뭔가 큰 변동성이 있을때 입니다. 리먼 사태는 금융 시장의 붕괴 특히 부동산 시장쪽 금융 상품이 원인이였기 때문에 큰 영향을 줬습니다. 저질 융자로 인해 집 융자금을 못 갚고 파산하는 경우도 많았죠. 그러니 돈 빌려준 은행도 망했구요. 그러나 실질적으로 first time home buyer 가 큰 혜택을 본건 별로 없고 큰 회사들만 돈을 벌었습니다. 왜냐하면 금융 시장이 망해서 은행들이 융자를 아주 까다롭게 했었기 때문에 집값이 좀 싸더라도 융자 받기가 어려우니 결국 큰 혜택은 없었다고 볼수 있을거 같습니다.

 

세번재는 일자리가 줄어 들때 입니다. 일자리가 없으니 집값을 못내고 job 을 찾아 떠나기 때문인데요. 이런 상황에서도 의외로 집값이 올라가는 예외도 물론 있습니다. 그래서 내일 일을 예측하기 참 어려운거겠죠. 하와이 같은 곳은 관광으로 먹고 사는 곳인데 팬더믹 기간에는 사람들이 놀러 오지 않다 보니 미국 50 개주 중에서 the worst job performance 가장 일자리를 잃게 된 주였습니다. 그래서 집 팔고 떠나는 사람들도 많았지만 대신 하와이 같이 멋진 곳에서 자택 근무를 하겠다는 랜트 수요가 늘어서 결국 집값은 미국에서 가장 많이 뛴 곳중에 하나가 된 아이러니한 상황이 발생하게 된건데요. 특히 하와이는 새 집 공급이 원래 거의 없는 곳인데, 와서 살겠다는 수요가 늘어 나니 가격이 뛸수 밖에 없는 거죠. 그러나 텍사스주는 되려 팬더믹 기간에도 job 이 줄지 않고 늘어난 몇 않되는 주중에 하나입니다. 텍사스에서 인구가 가장 많은 휴스턴 지역은 지난 20년동안 일자리가 계속 증가 했습니다. 그러다 2014-2015년에 전 세계 오일 가격 폭락으로 쉐일 개스 회사들이 어려움에 처했는데요. 쉐일 개스는 원가가 높아서 그때 당시 팔아도 마이너스인 상황이 되었고 많은 회사들이 파산하거나 어려움에 처하고 신규 원전을 진행 하지 못하니 관련 업게 job 이 확 줄어 들게 되었습니다. 그래서 그때 부동산 시장이 좀 영향을 받았던 적이 있는데요. 지금은 러시아/우크라이나 전쟁과 인플레이션, 그리고 물류대란으로 오일 개스 가격이 높기 때문에 휴스턴에 많은 에너지 회사들이 신규 프로젝트를 많이 진행 하게 되고 따라서 job 이 더 많아질것으로 예상 됩니다. 그렇게 되면 집 수요가 더 늘어나게 되겠죠. 결국 수요가 늘면 가격은 올라가게 됩니다.

 

집을 사려는 buyer 입장에서는 집값이 떨어지길 바라는건 당연합니다. 그래서 많은 분들이 저에게 언제 집값이 떨어지냐고 상담 하시기도 합니다. 그럼 파는 seller 입장에서는 어떨까요? 물론 파는 사람 입장에서는 집값이 더 뛰기를 원하겠지만 꼭 그렇지도 않습니다. 왜냐하면 팔고 난뒤 본인은 또 집을 어떻게 사나요? 내가 사려고 하는 집값도 올랐기 때문에 집을 줄여 (downsizing) 가지 않으면 남는게 없게 됩니다. 이런 현상이 중고차 시장에도 크게 영향을 주고 있죠. 물류대란과 chip shortage 로 인해 새 차 생산이 잘 않되다 보니 새 차 가격이 너무 올랐고 또 인벤토리도 없어서 구매 하기가 너무 어렵습니다 (중고차에 관한 저의 다른 글을 참고하세요). 새 차를 사야 본인 차를 팔수 있는데, 살 새차가 없으니 타고 다니는 본인 차를 팔수가 없죠. 그러니 중고차 시장에도 차가 부족하고 결국 중고차 가격도 폭등했습니다. 집도 마찬가지입니다. 살 집이 있어야 내 집을 팔고 이사를 가는데 살 집이 없으니 내 집을 팔수가 없죠. 그럼 시장에는 더 집이 없게 되고 결국 가격은 더 오르는 상황이 되는 겁니다.

 

그럼 집가격이 더 뛸까요?

 

제가 선견지명이 있는 또는 학식이 높은 또는 신기 내린 사람도 아니기 때문에 앞으로 어떻게 될지 누가 알겠습니까. 다만 현재의 상황으로 봤을땐 당분간 집가격이 떨어질거 같아 보이진 않습니다.

 

첫번째로는 처음부터 언급한 수요와 공급의 불균형으로 가격이 뛸수 밖에 없는 현실입니다. 집 인벤토리가 보통 6개월 정도분이 있어야 buyer 던 seller 쪽이던 한쪽으로 치우치지 않고 balance 가 맞게 정상적으로 부동산 시장이 돌아 가는데요. 팬더믹 이후 오랬동안 새집 인벤토리가 거의 zero 상태이고, Houston Association of Realtors 에 따르면 전체 집 인벤토리가 올 2월 기준으로 1.3 개월 분량 밖에 없는데 이는 all-time historic low 역대 최저 수준입니다. 이렇게 공급량이 턱없이 부족한 상황입니다. 그리고 인플레이션에 원자재, 물류, labor cost 등등 않 오른게 없고 인력도 부족해서 빨리 새집을 지을 수도 없으니 새집 가격이 오를수 밖에 없고, 새 집 가격이 오르니 resale home 가격도 오를수 밖에 없겠죠. 내 집보다도 못한 새집이 훨씬  비싸니 내 집도 비싸게 내놓게 되고, 그래도 집이 없으니 웃돈 주고 사겠다는 사람들이 줄을 서 있으니까요. 요즘은 새집 계약할때 escalation clause 가 (자재 가격이 너무 오르다보니 계약할때와 실제 공사가 다 끝났을때 가격이 오를수 있다는 조항) 포함되고, 어쩌다 누군가 짓고 있던 집을 cancel 해서 시장에 나오게 되면 bidding 을 해서 웃돈 주고 사야 하는 상황 입니다. 이자율이 올라서 사겠다는 사람이 줄어 든것도 맞지만, 그들이 집 구매를 포기하더라도 부동산 시장에 공급량이 너무 부족한 현 상황 입니다.

 

두번째도 위에서 언급한 사회 변동성인데요. 이것도 되려 가격이 올라가는 쪽이죠. 러시아/우크라이나 전쟁때문에 더 원자재 값이 뛰고 있고, 코로나 변이 바이러스가 다시 증가 하고 있어서 마스크 규제를 풀다가 다시 쓰라고 하고, 물류대란과 인플레이션이 조만간에 해결될 기미는 없고, 이런 전세계적인 문제가 해결 되지 않는다면 가격은 계속 오를수 밖에 없는 상황입니다. 물론 이런 상황이 너무 오래 지속된다면 가격이 떨어지는 정도가 아니라 시장 자체가 붕괴 할수도 있습니다. 건축 자제값을 예로 들면 지붕 올리때 필요한 wood panel 가격이 예전에는 $5 이였던게 $56까지 뛰었다가 다시 $29 정도로 내렸다가 이렇게 수백%씩 오르고 내리고, 일하는 사람도 20 명이 필요하면 10명정도만 일하러 나오는 실정이기 때문에 새집이 많이 공급 되지 못하는 상황이 계속 되고 있습니다. 또한 인플레이션이 계속 지속될수록 investor 들은 부동산이 가장 좋은 hedge 방법중에 하나이기 때문에 부동산 투자를 더 할수도 있습니다. 그렇게 되면 수요가 다시 증가할수도 있겠죠. 실예로 investor 들의 집 구매가 작년 대비 약 15% 증가 했고, 올 1월에는 22% 증가 했습니다. 그리고 이 중에 약 27% 는 현찰 구매였고 작년 대비 약 19% 증가한 수치 입니다. 이자율이 오르면 투자자들은 현찰로 사면 그만입니다. US Census Bureau Data 에 의하면 팬더믹 전이나 지금이나 사람들이 이사를 가는 가장 큰 이유는 더 좋은 집을 원하기 때문입니다. 새집, 더 큰집, 더 깨끗하고 더 안전하고 더 쾌적한 환경 등등 뭔가 나에게 더 좋은 집을 원하는건데요. 이건 인간의 욕구이기 때문에 당분간 이자율이 올라서 좀 보류를 할수는 있어도 언제 다시 내릴지 알수도 없는 이자율이 내릴때까지 몇년을 기다릴수 있을지는 미지수일거 같네요.

 

집 가격에 영향을 주는 세번째도 이미 언급한 일자리인데요. 휴스턴에는 크게 오일/개스 관련 에너지 사업과 전세계에서 제일 큰 메디컬 센터 관련 일자리가 많습니다. 요즘 상황에선 휴스턴 에너지 회사들이 호황을 누릴수 있기 때문에 일자리가 줄기 보단 더 늘어날것으로 예상 되고, 일자리가 늘어 나면 인구가 더 많이 유입 되고, 결국 집 수요가 더 늘어 나게 됩니다. 그리고 실제로 수치를 보면 작년에 휴스턴에서 151,800 new job 이 생겼고 이는 all-time growth record 역대 최고로 증가한 수치입니다. 그럼 투자자들에게는 좋은 기회가 되고 랜트 줄 집을 더 많이 구입할 확률이 높아지죠. 그러나 이자율이 올랐으니 당분간 사람들의 심리가 뭔가 손해 보는 느낌이라 구매를 보류하거나, 이자율이 올랐으니 그만큼 융자 payment 도 높아지기 때문에 집 구매를 포기 할수도 있고, 실제로 많은 사람들이 포기 또는 보류하고 있기 때문에 시간이 지나면서 수요가 더 감소 할수도 있습니다. 하지만 이런 이유로 수요가 줄어 드는거는 일시적일것으로 예상 되고 어차피 살기 위해서 랜트를 하던 구매를 하던 집이 필요 할수 밖에 없습니다. 자동차 가격이 올랐다고 일 하러 가야 하는데 차를 않살수도 없듯이, 이자율이 올랐다고 집을 않 살수도 없을테니까요. 그리고 랜트를 한다 해도 랜트비도 계속 오르기는 마찬가지 입니다.  

 

마지막으로 휴스턴은 집값이 지금까지 너무 낮았기 때문에 더 올를수 있는 여지가 아직도 많이 남아 있습니다 (휴스턴 부동산 관련 제 다른 글들도 참고 하세요). 얼마전까지는 미국 100대 도시들 중에서도 휴스턴 집값이 어디 이름도 못들어 본 도시들보다도 쌌습니다. 지금은 휴스턴도 부동산 가격이 많이 올랐지만 그래도 휴스턴만 집값이 오른게 아니기 때문에 비교해 보면 아직도 휴스턴 집값은 싼 편입니다. 올 4월을 기준으로 휴스턴에 median home price 평균 중간 가격은 $343,990 정도 수준입니다. 가격은 시장에서 받아 드릴수 있는 어떤 선이 있는데 다른 대도시들에 비하면 아직도 낮은 수준입니다. 그래서 다른 대도시들의 집값은 시장에서 받아 들이기에도 너무 높기 때문에 뭔가 조금만 상황이 바뀌면 들썩들썩 할때가 많습니다. 예를 들어 캘리포니아 집을 팔고 휴스턴으로 이사 오신 손님은 캘리포니아에 집이 자고 일어나면 몇십만불씩 왔다갔다 해서 파는 타이밍 잡기가 너무 어렵다고 하신 분도 계셨습니다. 그리고 실제 거주자가  많아야 부동산 시장이 안정적인데 버블 (거품) 이 낀 도시들 중에는 실거주자가 많지 않기 때문에 집가격이 안정적이지 못하고 투기하듯 오르락 내리락 하는 도시들도 많이 있습니다. 그에 반해 휴스턴은 꾸준히 인구가 늘고 있고 집수요도 그에 따라 늘고 있기 때문에 지난 20년간 꾸준히 집가격이 조금씩 상승했던 도시였습니다. 최근 팬더믹이 2년 반동안 지속 되면서 집가격이 많이 뛰었지만, 휴스턴의 집값은 아직도 시장에서 받아 들일수 있을 만큼의 가격 상승이 많이 남아 있다고 여겨집니다.

 

보너스로 하나 더 말씀드리면, 특히 한인분들은 좋은 학군에 깨끗한 집을 구매하시는 경우가 대부분입니다. 안전하고 깨끗하고 살기 좋고 학군 좋다면 이런 팬더믹 같은 상황이 아니더라도 집값이 원래 높을수 밖에 없고 이런 동네는 늘 seller’s market (파는쪽에 유리한 시장 상황) 입니다. 위에서 언급한 balanced market 이려면 6개월 분량 정도의 집 인벤토리가 있어야 하는데 팬더믹 전에도 최근 수년간 휴스턴 부동산 인벤토리가 3-4 개월 분량도 있어 본적이 없는거 같습니다. 그런데 요즘 같은 상황이면 이런곳에 집들은 정말 없어서 못팝니다. 평상시에도 가격이 오르는 집들인데 요즘같은 상황에서 집값이 떨어지기를 바라거나 집값을 깍으려고 한다는건 현실과 너무 거리가 먼 꿈같은 얘기 일거 같습니다. 그래도 자녀 학군 때문에 이런 동네에서 집을 사야 하는 많은 분들이 어떡해야 하냐고 묻는데요.  정답은 없습니다. 집이 필요하다면 사야겠죠. 또는 학군이 조금 덜 좋아도 경쟁이 좀 덜한 외곽 지역으로 집을 구매 하시는 것도 방법 이겠구요. 아니면 얼마나 걸릴지 알수 없지만 몇년을 기다려 보는 것도 방법일 겁니다. 하지만 아무리 오래 기다리셔도 한인분들이 찾으시는 좋은 동네에 집들은 경쟁이 없어지는 일이 별로 생길거 같진 않아 보입니다.

 

너무 개인적인 썰만 주저리 주저리 쓴거 같네요. 그래서 결론이 뭐냐고 물으신다면 이렇게 길게 글을 쓰고 죄송하게도 내일 집값이 어떻게 될지는 누구도 알수 없습니다. 그래도 제 글이 조금이라도 도움이 되었으면 하는 바램으로 글을 마칩니다.