미국 텍사스 휴스턴에서 집 매매 부동산 세금 양도세 면제 혜택

집을 팔고 차액이 5만불정도 남았는데 세금 내야 하나요? 이렇게 앞뒤 설명없이 물어보시는 분들이 계신다. 집을 판 뒤 내는 세금인 양도세, 미국에서는 Capital Gain Tax, 예) 집을 20만불에 사서 25만불에 팔면 이익이 5만불 남게 되는데 세금을 내야 하냐는 질문이다. 결론부터 말쓸드리면 미국에서 집팔고 남는 돈이

 

싱글은 $250,000까지,

부부는 $500,000 까지 양도세를 면제받게 된다.

 

참고로 집을 팔고 남는 수익 capital gain 은 단순히 sale price 에서 purchase price 를 뺀것만이 아니다. 매매에 들어간 각종 비용을 (예: 부동산 커미션, 타이틀 비용) + home improvements (집 리모델링 비용) 판매 금액에서 빼고 남는 금액이 capital gain 이다.

 

이러한 세금 면제 혜택을 the Section 121 Exclusion 이라고 부르며, 1997년 Taxpayer Relief Act 라는 법령이 시행되면서 지금까지 이어져오고 있다.  

 

다만 아래의 룰이 적용된다.

 

집을 팔기전 5년동안

 

-          그 집에서 2년이상 primary residence 로 집을 보유하면서 거주 해야 한다. (참고로 집을 소유하는 동안 내는 재산세 property tax 에도 primary residence 로 살고 있는 집에 대해서는 세금 감면 혜택이 있다. Homestead Exemption 이라는 혜택인데 여기 블로그 다른 글에서 더 자세히 설명되어 있으니 참조하세요)

 

-          2년 거주 기간과 2년 보유기간이 동시에 이뤄져야 하는건 아니다. (예: 2014년부터 월세로 2년간 살던 집을 집 주인으로부터 2016년에 구입하고 다른 사람에게 랜트를 3년간 주다 2019년에 팔게 되어도5년중 2년 소유와 거주 해야 하는 룰을 둘다 충족하게 된다)  

 

-          2년 거주 기간을 한꺼번에 2년 연속 살아야 하는건 아니다. (5년동안 총 2년을 거주 하면 된다. 예: 집 사고 바로 1년을 살고 3년 동안 랜트줬다가 다시 1년을 들어와서 살다 팔아도 괜찮다)

 

이런 룰에 맞게 집을 사고 판다면 양도세 없이 2년 마다 집 매매 거래를 할수 있다. 다만 2년마다 세금 혜택이 주워지는거니까 집이 2채라면 한번에 2집을 팔 경우에는 1채에만 세금 혜택이 주워지게 된다.  

 

2년 룰에 예외적으로 적용되는 경우도 있다.

 

-          직장때문에 이사를 가야 해서 집을 팔때 (work-related & involuntary move)

-          건강상의 문제 (health issues, 의사 소견이 필요)

-          그외 IRS 가 인정하는 어쩔수 없는 상황 (예: 자연재해, 실직, 이혼)

-          군인

 

예) 집을 산지 1년밖에 않되었는데 휴스턴에 있는 직장에서 달라스 사무실로 가서 일하라고 한다면 휴스턴의 집을 팔고 이익이 생긴 부분에 대해서 꼭 2년을 살지 않았어도 일정 부분 세금 면제 혜택을 받을수 있다. 2년룰에서 1년만 살았으니 50% 를 충족 한거니까 50% 를 감면 받는다. 부부의 경우 $50만불까지 세금 면제이니까 50%는 $25만불, 싱글의 경우는 $25만불까지 세금 면제이까 50%는 $125,000 까지 이익이 남는다면 면제이고 그 이상이 남으면 세금을 내야 한다. 만약 16개월 살았다면 16개월 / 24개월 = 66.67% 까지 면제다.

 

아래의 IRS 웹사이트를 참조 하세요.

https://www.irs.gov/taxtopics/tc701

 

***이 글은  세금과 부동산법에 관한 advice 가 아닙니다. 세금과 부동산법에 관해서는 전문 회계사/변호사와 상담하세요.***